Kinh doanh bất động sản, những hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài

Bất động sản vẫn luôn là lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm và luôn chi phối, ảnh hưởng đến toàn một nền kinh tế của mỗi quốc gia. Bởi vây, pháp luật đã đặt ra những điều kiện nhất định đối với các nhà đầu tư khi tiến hành hoạt động trong lĩnh vực này. Đặc biệt, đối với nhà đầu tư nước ngoài, pháp luật đặt ra những quy định khá khắt khe khi các chủ thể này tiến hành đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Theo đó, ngoài những điều kiện chung đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, Luật kinh doanh bất động sản 2014 còn có những quy định riêng hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài.

1. Về phạm vi kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào điều 11, Luật kinh danh bất động sản 2014, có hai hoạt động kinh doanh mà các nhà đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện trong khi các nhà đầu tư trong nước vẫn có thể tiến hành. Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó. Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng, NĐTNN không được mua để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê những bất động sản này để tiến hành cho thuê lại.

2. Về số lượng nhà ở được sở hữu

Theo quy định tại điều 161 Luật nhà ở 2014, các tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: “được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cứ, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà”. Quy định về vấn đề này được Nghị định 99/2015 hướng dẫn chi tiết tại điều 76. Trong khi đó, nhà đầu tư trong nước không bị giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu, mà chỉ cần đáp ứng được những điều kiện theo Điều 8, Luật nhà ở 2014 thì sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở.

3. Về số tiền thu trước khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai 

Việc thanh toán giá trị hợp đồng liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều đợt và tùy thuộc vào tiến độ xây dựng. Trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng, trong khi này tỷ lệ tối đa áp dụng cho các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%. 

4. Khó khăn về thủ tục hành chính và nguy cơ bị thu hồi đất 

Trên thực tế, các thủ tục hành chính có liên quan đến đất đai, cũng như các quy định của pháp luật về vấn đề này ở nước ta khá phức tạp, khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài khá lung túng khi tiến hành đầu tư tại Việt Nam. Bởi vậy,không ít nhà đầu tư dự án bất động sản đã không thể hoàn thành dự án theo đúng thời hạn và bị thu hồi đất. Nguyên nhân xuất phát từ khó khăn về thủ tục hành chính và việc không đạt được thỏa thuận với người dân khi tiến hành đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng. Đồng thời để được thông qua thì các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Rõ ràng, những khó khăn của các nhà đầu tư nước ngoài khi tiến hành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là điều không tránh khỏi. Chính vì vậy việc nắm bắt và hiểu rõ các quy định của pháp luật là điều cần thiết, tránh được những ảnh hưởng xấu đến hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại việt Nam.